Недвижимость в Австрии. Особенности оформления и покупки
Avstrija.at31 января, 2015 - 23:39
7437 view(s)
Общая информация
Иностранные граждане, которые желают купить недвижимое имущество в Австрии, должны знать о ряде ограничений, например: иностранцы не могут приобрести дома или землю в Тироле без осуществления ряда законов. Земля, которая была куплена иностранцем, должна использоваться по назначению, например, если это ферма, то там должно содержаться не менее пяти коров. Каждая австрийская федеральная земля имеет свой закон, регулирующий приобретение недвижимости иностранцами. Однако, есть одно правило для всех: покупка должна быть одобрена местными властями.
По законодательству Евросоюза, сделки оплачиваются через банк. Если наличные превышают 15000 евро, то оплата производится Центральным банком Австрии, который в свою очередь проверяет всю подноготную плательщика.
Важно помнить о том, что австрийские банки одни из самых надежных в мире, поэтому вся информация остается конфиденциальной, кроме случаев, когда суд Австрии может признать тот факт, что деньги получены нелегальными способами.
Особенности рынка недвижимой собственности
Как писалось ранее, каждая сделка по приобретению недвижимости в австрийском государстве должна одобряться властями. По этой причине подобные сделки осуществляются нотариусами и юристами. При ознакомлении с объектом недвижимости, покупатель должен подписать договор на каждый объект по отдельности. В документах прописывается полная информация: адрес объекта, имя покупателя, дата просмотра, стоимость объекта, характеристика помещений, а также все личные данных плательщика. Обязательный пункт, это указание зарплаты риелтора. Всё это по австрийскому законодательству. Законом также регулируется размер вознаграждение риелтора – 3-20 % НДМ от суммы, то есть плательщик дает 3,6 процента. Вся сумма оплаты за недвижимость передается юристам, которые уполномочены к совершению таких действий.
После того, как продавец выполнит все свои обязательства, а власти одобрят сделку, все деньги со специального доверительного счета отправятся к продавцу. К этому моменту в земельном кадастре уже должны быть сделаны соответствующие изменения. Изменения должны вноситься в кадастр в тот момент, когда юрист уведомляет продавца в том, что деньги от покупателя были получены. Этим законодательство как бы гарантирует честность сделки, а также честные отношения покупателя и продавца. В случаях, когда власти отказывают в проведении сделки, юрист возвращает деньги покупателю. Однако деньги за оплату услуг нотариуса, юриста и маклера не возвращаются. В случаях отказа со стороны власти, маклер берет за свои услуги не всю оплату, а только ставку, которая зафиксирована законом. Не лишней будет консультация с юристом, перед совершением сделки, чтобы избежать проблем в будущем. После изучения всех документов, юрист может предоставить вам ответ о возможности сделки.
О купле-продаже недвижимости в обязательном порядке составляется договор, который подписывается покупателем и продавцом в присутствии нотариуса. Этот договор служит доказательством собственности недвижимости, пока судом не будет выдана копия страницы с упоминанием нового, зарегистрированного в кадастре, владельца.
Австрийская система по регистрации собственности земли держится на высоком уровне. У каждого участка земли есть своя история, которую можно проследить с помощью специальной программы. Все записи о каждом участке находятся в районных судах и имеют отдельные регистрационные номера. Доступ к такой информации есть у всех юристов, которые имеют лицензию по работе с недвижимой собственностью. Найти информацию о правах на собственность любого земельного участка не составит труда, так как в книгах по регистрации собственности можно увидеть копии любых сделок с недвижимостью.
Налоги на покупку недвижимости в Австрии
Сделки по купле-продаже недвижимости регистрируются в налоговых органах, которые берут налог на передачу права собственности в количестве 3,5 процентов от стоимости самой собственности. Только после уплаты данного налога, в руки покупателю попадает сертификат, который дает возможность регистрировать сделку в суде. За регистрацию земли взымается налог в размере одного процента от полной стоимости, а также налог в таком же количестве выплачивается за регистрацию ипотеки. Услуги нотариуса стоят около двух процентов от стоимости собственности. Незначительные по сумме расходы связаны с удостоверением подписей лиц, которые участвовали в сделке (это обязательная мера). Около 3,5 процентов платят агенту (НДС и трёхпроцентный сбор). Размер процента для всех агентств одинаков.
Дополнительные траты могут ждать покупатели не из стран Еврозоны, например, до 1000 евро может стоить разрешение соответствующего органа власти, который ведает передачами собственности.
Также следует уточнить, что в том случае, если ваша австрийская недвижимость будет продана в срок менее десяти лет после её покупки, налогом будет облагаться разница между ценой продажи и покупки.
Цены на недвижимость в Австрии
Цены на австрийскую недвижимость ненамного превосходят цены на недвижимость в Киеве или Москве, а иногда даже можно приобрести равноценную недвижимость дешевле. Например, в столице страны городе Вене средняя цена находится в пределах 3000 евро за один квадратный метр, хотя город занимает первое место в мировом рейтинге самых благоприятных городов (оценке подлежит безопасность, развитая инфраструктура, культурная составляющая, доступность услуг и разнообразие товаров).
Квартиру в Вене можно купить за 90 000 евро. Столько стоит небольшая по размерам квартира, которая нуждается в ремонте. Просторная квартира с тремя комнатами обойдется в 250 000-350 000 евро. Если же говорить о квартирах уровня выше среднего, то даже там цены сравнительно щадящие.
Главным фактором, из-за которого цена на объект недвижимости остается низкой, это необходимость любого, даже косметического, ремонта. Для ремонта или строительства в Австрии также созданы соответствующие законы, а гарантии от строительных компаний являются обязательным пунктом. Поэтому ремонт здесь – дорогое удовольствие. Важно то, что для простого косметического ремонта своими руками, разрешения государства не требуется, но капитальный ремонт с перепланировкой помещений требует официального разрешения и обязательно должен выполняться специалистом. В Австрии труд строителей и сервисных служб вообще не рассматривается как низкоквалифицированный. Если затронуть денежную сторону, то полный ремонт в помещении стоит около 800 евро за один квадратный метр.
Содержание недвижимости в Австрии
В Австрии все многоквартирные дома управляются организациями жильцов, которые сформированы как акционерные общества. Весь дом, от дворовой территории, фасада здания и до флигеля на крыше, находится под опекой самих жильцов. Получается, что государство эксплуатацией и обслуживанием дома не занимается.
Однако, если состояние дома или внешний вид не соответствует требованиям, в таких случаях государство может вмешаться в дела дома.
С каждого жильца собирают платежи за эксплуатацию и другие расходы. Эта сумма выплачивается каждый месяц и фиксируется при покупке квартиры жильцом. От 200 до 300 евро может стоить сбор за квартиру метражом в 100 квадратных метров (это без учета воды, отопления и электричества, которые платятся отдельно).
Кроме каждодневного надзора и эксплуатации, средства могут тратиться на ремонт подъездов или фасада, установку лифтов, замену устаревших коммуникаций, ремонт крыши, работы по благоустройству прилегающей территории или даже на строительство пентхауза. Собрание жильцов может принять решение взять кредит на ремонт дома, выплачиваться который будет из тех самых ежемесячных платежей за обслуживание здания.
Аренда недвижимости в Австрии
Если говорить об аренде недвижимости, то по закону «О маклерах» (маклерами в Австрии называют риелторов) при заключении договора аренды сроком до 1 года - комиссионные составляют стоимость 1 месяца аренды; до двух лет - двух месяцев; до трех лет - трех месяцев аренды брутто (т.е. включая коммунальные платежи, и 10% налог) плюс 20% НДС. Например, квартира стоит 1000 евро в месяц нетто. Холодная вода, вывоз мусора, канализация -100 евро в месяц. Итого 1100 евро, плюс 10% налог хозяину квартиры, итого 1210 евро + 20% НДС. Всего клиент должен будет заплатить 1452 евро.
Еще с клиента берется так называемый Kaution (залог), который переводится на специальный банковский счет или кладется на сберегательную книжку и составляет стоимость трехмесячной аренды. При аренде недвижимости сумма залога должна быть указана в договоре по найму. При отсутствии такого пункта в контракте арендатор не обязан вносить залог. После заключения договора домовладелец не может просто сказать, что он забыл упомянуть о необходимости уплаты залога и теперь арендатор, якобы, обязан внести эти деньги. Для этого необходимо в письменном виде по обоюдному согласию изменить существующий договор. Но если арендатор не согласен с этим требованием домовладельца, то он имеет право не платить залог. Законодательного предписания об обязательном внесении залога не существует.
Передачу залога обязательно зафиксируйте в расписке и проследите, чтобы отметка об этом была прописана в договоре на аренду. Это и будет служить доказательством того, что хозяин жилья получил от вас сумму залога. По окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатору нужно будет доказать, что он передавал залог в таком-то размере. При устном соглашении доказать что-либо впоследствии будет очень трудно. В таком случае крайне велик риск возникновения судебных издержек.
Kaution - полностью возвращается клиенту после окончания срока аренды в случае, если не было никаких поломок и если все расходы были оплачены. Широко применяется практика бессрочных договоров с фиксированной оплатой. Так, в центре Вены можно купить бизнес, не владеющий своей коммерческой площадью, а ее арендующий, причем с бессрочным договором: пока идет своевременная оплата, договор расторгнут быть не может.
Особенности планировки, архитектуры и ремонта
Когда в Австрии говорят о строительстве и архитектуре, то всегда шутят, что австрийский архитектор, прежде всего инженер, а потом уже художник, что отличительно от России. В результате таких подходов, получаются очень удобные, но простые архитектурные решения.
Австрийская недвижимость делится на два типа: современный и классический. Под классикой понимают все архитектурные сооружения из прошлого, которые поддерживаются в должном состоянии, и дома в Альпах, которые строят такой формы, как и двести лет тому назад. Австрийский народ отличается практичностью, поэтому горные дома строятся для простоты в использовании, для экономии ресурсов и по соображениям удобства в эксплуатации. Прямая крыша, небольшие по размерам окна и балконы, и также фасад, обшитый древесиной выше первых этажей.
Отличается от классических зданий современная городская архитектура. Здесь всё делается не только для удобства, но и для красоты. Минимализм в оформлении, простор и красота. Каждый дом оборудован специальными комнатами для больших игрушек и велосипедов, а также есть кладовки для каждого жильца, где хранятся сезонные и не очень нужные предметы. После строительства квартиры сдаются с полной отделкой: белые стены с моющейся штукатуркой, ламинат или паркет на полу, выключатели, розетки, сантехника, двери, на кухне выводы под технику и плитка. Потолки высотой около 3 метров, часто применяются французские окна во всю стену по ширине окна, панорамное остекление. Вопрос с подземным гаражом для автомобилей стараются решить в зависимости от размеров квартир, уровня и цены.
При строительстве многоквартирных домов в Австрии, совершенно отсутствует так называемое «типовое» строительство. Такие дома сохраняют свою уникальность по внешнему виду и по планировке. Перед архитектором ставятся задачи сделать проект не только удобного и надежного здания, но и сделать дом вписывающимся в среду и красивым по своему внешнему виду. Важно сказать, что в архитектуре большое внимание уделяют изыскам, но здесь речь идет не о суперсложных элементах декора, а о каких-то приятных и удобных мелочах. Во многих квартирах стоят камины, а на крышах зданий строят пентхаусы и создают сады.
Хороший австрийский климат позволяет использовать панорамное остекление стен и французские окна, что популярно в новых высотках. Приветствуются балконы, но не обязательны для строительства, особенно это касается центральных районов. Кухня совмещена с гостиной, что является последним веянием австрийской моды. Спальни проектируются небольшими, экономится место для других помещений. Не стоит переживать за качество отделки, так как любая деятельности по строительству и ремонту в Австрии строго регламентируется законом. Из-за плохого качества услуг, компании легко может потерять лицензию. Единственная проблема может возникнуть со сроками выполнения, поэтому здесь, как и везде, нужен особый контроль.
Соблюдение строительных правил и норм в Австрии является строго необходимым. Законодательством описаны все нормы по всем стандартам: от электрики до степени инсоляции. Перед созданием архитекторского проекта, нужно согласовать все детали с местными властями и получить разрешение. Важно, что только специалисты с лицензией и специальным разрешением, могут выполнять реставрацию зданий, которые имеют историческую ценность. Высокая стоимость строительных работ, в результате дает очень высокое качество результата.
Общая информация
Иностранные граждане, которые желают купить недвижимое имущество в Австрии, должны знать о ряде ограничений, например: иностранцы не могут приобрести дома или землю в Тироле без осуществления ряда законов. Земля, которая была куплена иностранцем, должна использоваться по назначению, например, если это ферма, то там должно содержаться не менее пяти коров. Каждая австрийская федеральная земля имеет свой закон, регулирующий приобретение недвижимости иностранцами. Однако, есть одно правило для всех: покупка должна быть одобрена местными властями.
По законодательству Евросоюза, сделки оплачиваются через банк. Если наличные превышают 15000 евро, то оплата производится Центральным банком Австрии, который в свою очередь проверяет всю подноготную плательщика.
Важно помнить о том, что австрийские банки одни из самых надежных в мире, поэтому вся информация остается конфиденциальной, кроме случаев, когда суд Австрии может признать тот факт, что деньги получены нелегальными способами.
Особенности рынка недвижимой собственности
Как писалось ранее, каждая сделка по приобретению недвижимости в австрийском государстве должна одобряться властями. По этой причине подобные сделки осуществляются нотариусами и юристами. При ознакомлении с объектом недвижимости, покупатель должен подписать договор на каждый объект по отдельности. В документах прописывается полная информация: адрес объекта, имя покупателя, дата просмотра, стоимость объекта, характеристика помещений, а также все личные данных плательщика. Обязательный пункт, это указание зарплаты риелтора. Всё это по австрийскому законодательству. Законом также регулируется размер вознаграждение риелтора – 3-20 % НДМ от суммы, то есть плательщик дает 3,6 процента. Вся сумма оплаты за недвижимость передается юристам, которые уполномочены к совершению таких действий.
После того, как продавец выполнит все свои обязательства, а власти одобрят сделку, все деньги со специального доверительного счета отправятся к продавцу. К этому моменту в земельном кадастре уже должны быть сделаны соответствующие изменения. Изменения должны вноситься в кадастр в тот момент, когда юрист уведомляет продавца в том, что деньги от покупателя были получены. Этим законодательство как бы гарантирует честность сделки, а также честные отношения покупателя и продавца. В случаях, когда власти отказывают в проведении сделки, юрист возвращает деньги покупателю. Однако деньги за оплату услуг нотариуса, юриста и маклера не возвращаются. В случаях отказа со стороны власти, маклер берет за свои услуги не всю оплату, а только ставку, которая зафиксирована законом. Не лишней будет консультация с юристом, перед совершением сделки, чтобы избежать проблем в будущем. После изучения всех документов, юрист может предоставить вам ответ о возможности сделки.
О купле-продаже недвижимости в обязательном порядке составляется договор, который подписывается покупателем и продавцом в присутствии нотариуса. Этот договор служит доказательством собственности недвижимости, пока судом не будет выдана копия страницы с упоминанием нового, зарегистрированного в кадастре, владельца.
Австрийская система по регистрации собственности земли держится на высоком уровне. У каждого участка земли есть своя история, которую можно проследить с помощью специальной программы. Все записи о каждом участке находятся в районных судах и имеют отдельные регистрационные номера. Доступ к такой информации есть у всех юристов, которые имеют лицензию по работе с недвижимой собственностью. Найти информацию о правах на собственность любого земельного участка не составит труда, так как в книгах по регистрации собственности можно увидеть копии любых сделок с недвижимостью.
Налоги на покупку недвижимости в Австрии
Сделки по купле-продаже недвижимости регистрируются в налоговых органах, которые берут налог на передачу права собственности в количестве 3,5 процентов от стоимости самой собственности. Только после уплаты данного налога, в руки покупателю попадает сертификат, который дает возможность регистрировать сделку в суде. За регистрацию земли взымается налог в размере одного процента от полной стоимости, а также налог в таком же количестве выплачивается за регистрацию ипотеки. Услуги нотариуса стоят около двух процентов от стоимости собственности. Незначительные по сумме расходы связаны с удостоверением подписей лиц, которые участвовали в сделке (это обязательная мера). Около 3,5 процентов платят агенту (НДС и трёхпроцентный сбор). Размер процента для всех агентств одинаков.
Дополнительные траты могут ждать покупатели не из стран Еврозоны, например, до 1000 евро может стоить разрешение соответствующего органа власти, который ведает передачами собственности.
Также следует уточнить, что в том случае, если ваша австрийская недвижимость будет продана в срок менее десяти лет после её покупки, налогом будет облагаться разница между ценой продажи и покупки.
Цены на недвижимость в Австрии
Цены на австрийскую недвижимость ненамного превосходят цены на недвижимость в Киеве или Москве, а иногда даже можно приобрести равноценную недвижимость дешевле. Например, в столице страны городе Вене средняя цена находится в пределах 3000 евро за один квадратный метр, хотя город занимает первое место в мировом рейтинге самых благоприятных городов (оценке подлежит безопасность, развитая инфраструктура, культурная составляющая, доступность услуг и разнообразие товаров).
Квартиру в Вене можно купить за 90 000 евро. Столько стоит небольшая по размерам квартира, которая нуждается в ремонте. Просторная квартира с тремя комнатами обойдется в 250 000-350 000 евро. Если же говорить о квартирах уровня выше среднего, то даже там цены сравнительно щадящие.
Главным фактором, из-за которого цена на объект недвижимости остается низкой, это необходимость любого, даже косметического, ремонта. Для ремонта или строительства в Австрии также созданы соответствующие законы, а гарантии от строительных компаний являются обязательным пунктом. Поэтому ремонт здесь – дорогое удовольствие. Важно то, что для простого косметического ремонта своими руками, разрешения государства не требуется, но капитальный ремонт с перепланировкой помещений требует официального разрешения и обязательно должен выполняться специалистом. В Австрии труд строителей и сервисных служб вообще не рассматривается как низкоквалифицированный. Если затронуть денежную сторону, то полный ремонт в помещении стоит около 800 евро за один квадратный метр.
Содержание недвижимости в Австрии
В Австрии все многоквартирные дома управляются организациями жильцов, которые сформированы как акционерные общества. Весь дом, от дворовой территории, фасада здания и до флигеля на крыше, находится под опекой самих жильцов. Получается, что государство эксплуатацией и обслуживанием дома не занимается.
Однако, если состояние дома или внешний вид не соответствует требованиям, в таких случаях государство может вмешаться в дела дома.
С каждого жильца собирают платежи за эксплуатацию и другие расходы. Эта сумма выплачивается каждый месяц и фиксируется при покупке квартиры жильцом. От 200 до 300 евро может стоить сбор за квартиру метражом в 100 квадратных метров (это без учета воды, отопления и электричества, которые платятся отдельно).
Кроме каждодневного надзора и эксплуатации, средства могут тратиться на ремонт подъездов или фасада, установку лифтов, замену устаревших коммуникаций, ремонт крыши, работы по благоустройству прилегающей территории или даже на строительство пентхауза. Собрание жильцов может принять решение взять кредит на ремонт дома, выплачиваться который будет из тех самых ежемесячных платежей за обслуживание здания.
Аренда недвижимости в Австрии
Если говорить об аренде недвижимости, то по закону «О маклерах» (маклерами в Австрии называют риелторов) при заключении договора аренды сроком до 1 года - комиссионные составляют стоимость 1 месяца аренды; до двух лет - двух месяцев; до трех лет - трех месяцев аренды брутто (т.е. включая коммунальные платежи, и 10% налог) плюс 20% НДС. Например, квартира стоит 1000 евро в месяц нетто. Холодная вода, вывоз мусора, канализация -100 евро в месяц. Итого 1100 евро, плюс 10% налог хозяину квартиры, итого 1210 евро + 20% НДС. Всего клиент должен будет заплатить 1452 евро.
Еще с клиента берется так называемый Kaution (залог), который переводится на специальный банковский счет или кладется на сберегательную книжку и составляет стоимость трехмесячной аренды. При аренде недвижимости сумма залога должна быть указана в договоре по найму. При отсутствии такого пункта в контракте арендатор не обязан вносить залог. После заключения договора домовладелец не может просто сказать, что он забыл упомянуть о необходимости уплаты залога и теперь арендатор, якобы, обязан внести эти деньги. Для этого необходимо в письменном виде по обоюдному согласию изменить существующий договор. Но если арендатор не согласен с этим требованием домовладельца, то он имеет право не платить залог. Законодательного предписания об обязательном внесении залога не существует.
Передачу залога обязательно зафиксируйте в расписке и проследите, чтобы отметка об этом была прописана в договоре на аренду. Это и будет служить доказательством того, что хозяин жилья получил от вас сумму залога. По окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатору нужно будет доказать, что он передавал залог в таком-то размере. При устном соглашении доказать что-либо впоследствии будет очень трудно. В таком случае крайне велик риск возникновения судебных издержек.
Kaution - полностью возвращается клиенту после окончания срока аренды в случае, если не было никаких поломок и если все расходы были оплачены. Широко применяется практика бессрочных договоров с фиксированной оплатой. Так, в центре Вены можно купить бизнес, не владеющий своей коммерческой площадью, а ее арендующий, причем с бессрочным договором: пока идет своевременная оплата, договор расторгнут быть не может.
Особенности планировки, архитектуры и ремонта
Когда в Австрии говорят о строительстве и архитектуре, то всегда шутят, что австрийский архитектор, прежде всего инженер, а потом уже художник, что отличительно от России. В результате таких подходов, получаются очень удобные, но простые архитектурные решения.
Австрийская недвижимость делится на два типа: современный и классический. Под классикой понимают все архитектурные сооружения из прошлого, которые поддерживаются в должном состоянии, и дома в Альпах, которые строят такой формы, как и двести лет тому назад. Австрийский народ отличается практичностью, поэтому горные дома строятся для простоты в использовании, для экономии ресурсов и по соображениям удобства в эксплуатации. Прямая крыша, небольшие по размерам окна и балконы, и также фасад, обшитый древесиной выше первых этажей.
Отличается от классических зданий современная городская архитектура. Здесь всё делается не только для удобства, но и для красоты. Минимализм в оформлении, простор и красота. Каждый дом оборудован специальными комнатами для больших игрушек и велосипедов, а также есть кладовки для каждого жильца, где хранятся сезонные и не очень нужные предметы. После строительства квартиры сдаются с полной отделкой: белые стены с моющейся штукатуркой, ламинат или паркет на полу, выключатели, розетки, сантехника, двери, на кухне выводы под технику и плитка. Потолки высотой около 3 метров, часто применяются французские окна во всю стену по ширине окна, панорамное остекление. Вопрос с подземным гаражом для автомобилей стараются решить в зависимости от размеров квартир, уровня и цены.
При строительстве многоквартирных домов в Австрии, совершенно отсутствует так называемое «типовое» строительство. Такие дома сохраняют свою уникальность по внешнему виду и по планировке. Перед архитектором ставятся задачи сделать проект не только удобного и надежного здания, но и сделать дом вписывающимся в среду и красивым по своему внешнему виду. Важно сказать, что в архитектуре большое внимание уделяют изыскам, но здесь речь идет не о суперсложных элементах декора, а о каких-то приятных и удобных мелочах. Во многих квартирах стоят камины, а на крышах зданий строят пентхаусы и создают сады.
Хороший австрийский климат позволяет использовать панорамное остекление стен и французские окна, что популярно в новых высотках. Приветствуются балконы, но не обязательны для строительства, особенно это касается центральных районов. Кухня совмещена с гостиной, что является последним веянием австрийской моды. Спальни проектируются небольшими, экономится место для других помещений. Не стоит переживать за качество отделки, так как любая деятельности по строительству и ремонту в Австрии строго регламентируется законом. Из-за плохого качества услуг, компании легко может потерять лицензию. Единственная проблема может возникнуть со сроками выполнения, поэтому здесь, как и везде, нужен особый контроль.
Соблюдение строительных правил и норм в Австрии является строго необходимым. Законодательством описаны все нормы по всем стандартам: от электрики до степени инсоляции. Перед созданием архитекторского проекта, нужно согласовать все детали с местными властями и получить разрешение. Важно, что только специалисты с лицензией и специальным разрешением, могут выполнять реставрацию зданий, которые имеют историческую ценность. Высокая стоимость строительных работ, в результате дает очень высокое качество результата.